Analistul financiar Iancu Guda a explicat în interviul acordat lui Mihai Cima pentru podcasturile Imobiliarium care sunt argumentele pentru care este bine să fii proprietar, care sunt regulile pentru o investiție corectă într-un imobil și care sunt perspectivele evoluțiilor de prețuri pentru case, apartamente și terenuri.
Mihai Cima
Este sau nu momentul să ne cumpărăm o casă?
Iancu Guda
Este prima nevoie, oamenii pe măsură ce înaintează în vârstă se gândesc în primul rând la partea locativă. Întemeiază o familie și se gîndesc să nu stea toată viața în chirie. Au dreptate. Nu este bine să fii chiriaș toată viața. Dai bani și nu se întoarce nimic la tine, chiar dacă ai avantaj flexibilitatea. Totuși, din punct de vedere financiar este mai bine să fi proprietar în casa în care locuiești.
Doar că, multă lume se oprește la această logică simplă și mai departe ajunge la altă logică, incompletă, de multe ori gresită chiar. Decât să dau chirie 500 de euro, ma bine iau un credit ipotecar 500 de euro și sunt proprietar.
Acum, din punct de vedere cash flow, în intrări și ieșiri pare logic, doar că din punct de vedere valoare este incomplet. Pe această logică limitată, pot să cumpăr oricând, să fiu proprietar, dacă rata la bancă este egală cu chiria plătită. Ori nu este așa. O achiziție nu poate fi făcută oricând și oricum, chiar dacă o chirie este egală cu o rata la bancă.
Pentru că în urmărătorii 3 ani după ce ai contractat creditul imobiliar, 90% din plăți se duc în plata pentru dobândă. Deci, dacă privești cashflow, a fi chiriaș, banii se duc la proprietar, a fi debitor la un credit ipotecar, banii se duc la bancă, în primii 3 ani 90% din bani sunt dobândă. În primul rând să stau într-o casă pe care mi-o permit.
A te duce la bancă și a cere un credit, dacă ți se acordă, nu înseamnă că ți-l permiți. De exemplu, nu ai niciun credit, grad de îndatorare ai zero și soliciți un credit, nivelul maxim la care te poți îndatora este 40%.
Eu nu recomand să te îndatorezi la maximum pentru o locuință, pentru că în viață mai avem și alte nevoi, educația copiilor, sănătate, apar situații neprevăzute. Nu putem să fim îndatorați la limită.
Câteva reguli de igienă financiară pe care le avem în vedere ca să fim proprietari:
Unu este casa pe care ne-o permitem, doi, să nu ne supraîndatorăm, trei, casa cumpărată la prețul corect.
Ce înseamnă casa pe care ne-o permitem? Cum ar trebui să calculăm acest lucru?
Venitul familiei pe 5 ani.
Este o logică financiară care mai departe ne ajută să și economisim ceva, iar calculul este cam acesta.
Salariul mediu într-o gospodărie, venitul care intră într-o casă este 6.500 de lei. Aceasta înseamnă ca la 6.500 de lei, cu un grad de îndatorare de 40%, avem 2.600 de lei, ceea ce înseamnă 520 de euro rată lunară, înmulțind cu 12 luni și cu 30 de ani perioadă de creditare, înseamnă că voi plăti înapoi la bancă cu tot cu dobânzi 187.200 de euro. Jumătate principal (93.600 de euro) și încă jumătate dobândă. Atât își permite o familie medie din România, dacă folosește gradul maxim de îndatorare de 40%. La prețul mediu de 1.550 de euro pe metro pătrat pentru un apartament cam de 60 de mp, este un preț cam de 93.000 euro.
Dar ce casă ne permitem cu adevărat? Dacă mergem pe logica spusă de mine, în care luăm în calcul venitul familiei pe 5 ani – acest venit mediu lunar de 6.500 de lei, împărțit la aproximativ 5 lei cât este un euro, înseamnă 1.500 de euro lunar total veniturile medii ale familiei. Dacă înmulțim această sumă cu 12 luni și cu 5 ani, înseamnă 78.000 de euro.
Este o diferență mare între ce îmi dă maximul banca, pe medie la salariul mediu și ceea ce îmi permit eu ca individ sau familie. Ce îmi permit este în funcție de venitul tău real, nu de ce răspuns îți dă creditorul.
Dacă mergem pe gradul maxim de îndatorare acceptat de bancă, de 40%, eu devin vulnerabil financiar. Dacă mai vreau un credit, nu mai pot, pentru că sunt la maximul cu îndatorarea și dacă apar alte probleme neprevăzute, mă îmbolnăvesc, scad veniturile, iar nu pot să iau bani. Mai mult, realitatea din piața ultimilor ani arată că atunci când dobânziile cresc și pornești de la un grad de îndatorare de 40%, ai probleme. Dobânziile cresc, inflația a crescut, iar cine a început cu un grad de îndatorare de 40% poate a ajuns acum la 70%, dacă veniturile nu au crescut și ele între timp.
Și mai este un aspect foarte important în decizia de cumpărare a unui imobil: Cumpărată la prețul corect!
Oricând în viață este bine să devi proprietar, dacă respecți cele 3 reguli: stai în casa pe care ți-o permiți, nu te supraîndatorezi, luată la prețul corect. Pentru mine prețul corect este chiria pe 15 ani pe care o pot încasa.
Sunt indicatori, care ne arată că numărul de luni de muncă pe salariu mediu pentru a cumpăra un metru pătrat, în România, este cel mai mic. Adică în Europa trebuie să muncești mai mult ca să poți cumpăra 1 mp. În România puterea de cumpărare pentru imobiliare este încă una bună. Trebuie să muncești 2 luni pe un salariu mediu, ca să cumperi 1 metru pătrat, față de cât era în 2008 când trebuia să muncești vreo 6 luni și media EU, unde muncești 5 luni.
Confortul trebuie plătit din randament
Iancu Guda
Pe măsură ce avansezi în viață și câștigi mai mult, nu îți fă credite mai mari imediat.
Adică nu cheltui mai mult, economisește mai mult, pune banii la treabă, să genereze randament și crește-ți confortul. O casă mai spațioasă, o mașină mai nouă, concedii mai frumoase și haine mai moderne și gadgeturi, din banii câștigați de banii tăi. Eu când eram la garsonieră aveam o rată de 250 de euro. La două camera era 350 euro rata. Trebuia să plătesc 100 de euro în plus pe lună. Am făcut economii de 12.000 de euro, care la un randament de 10% anual înseamnă 1200 de euro randament, care înseamnă 100 de euro pe lună. Deci banii câștigați de banii mei mi-au plătit confortul în viață și eu cred că e o mare înțelepciune. Nu că am zis eu, ci alții mai înțelepți ca mine.
Confortul în viață trebuie plătit din banii tăi, nu din munca ta.
Mihai Cima
Vom ajunge la prețurile din Polonia la case, adică la dublu de acum?
Iancu Guda
Cred că va depinde foarte mult de puterea de cumparare între noi și Polonia și de nivelul chiriilor. Eu cred că vor fi anumite zone limitate, datorită expunerii ultra centrale sau poziționării, unele blocuri rezidențiale foarte bine făcute, care oferă familiei acces la viață socială, parcuri, transport, mobilitate, educație pentru copii, care într-adevăr au potențial de creștere. Dar asta nu înseamnă că imobiliarele cresc în general în România, pe termen lung, să nu ne așteptăm că asta se aplică în fiecare an.
Mihai Cima
Toată lumea așteaptă o scădere generală de prețuri. Crezi într-o scădere de prețuri în imobiliare?
Iancu Guda
Prețul înseamnă cerere și ofertă. Dacă ne uităm la cifre, numărul de tranzacții a scăzut cu 30%, creditele ipotecare acordate minus 25. Oferta de locuințe crește, pentru că s-au construit din inerție. Realitatea este că anul trecut numărul de locuințe livrate și finalizate în piața a crescut cu 3% prețul.
Argumentele mele pentru o posibilă scădere a prețului s-ar duce în zona de cerere și ofertă. Chiar dacă nu vrei să scazi, dacă tu ca dezvoltator ai datorii la bănci, furnizori…trebuie să faci ceva.
Pentru că, uitându-mă la toate situațiile financiare, pentru toate companiile din România, pe acest sector de activitate, deci eu nu cred, eu constat, gradul de îndatorare este de 70 la sută, iar aceste informații se pot verifica gratuit la o simplă căutare pe Google pe site-ul ministerului de finanțe, pui codul de identificare fiscală al companiei și vezi datorii și vezi active și vezi cât de îndatorată este.
Prețul, sincer, nu știu cum va evolua. Pentru că atunci când vezi o cerere în scădere și o ofertă în ușoară creștere, te-ai aștepta ca prețul să scadă. Problema cu piața imobiliară este că nu e transparentă, adică nu e un indice credibil al prețului final de la notar, astfel încât vânzătorul și cumpărătorul să ia decizii în cunoștință de cauză. Vânzătorul știți cum gândește? La cât a vândut recent vecinul cel mai apropiat? Cumpărătorul se gândește: La cât s-a cumpărat recent cea mai apropiată și similară proprietate. Aceasta este valoarea de piață, adică este prețul la care s-a tranzacționat recent.
Imobiliarele ca investiție
Ca să investești în imobiliare, să îți dublezi banii în mai puțin de 10 ani, trebuie să fii cunoscător. Asta înseamnă, mai pe românește, să te pricepi foarte bine, să cumperi în stadiul de proiect ca să captezi acel discount pe care ți-l oferă proprietatea la final, să dedici mai mult timp pentru că a cumpăra și a vinde o proprietate nu se întâmplă imediat. Vrei să vezi 10-20 de proprietăți, vrei să cunoști dezvoltatorul, ce alte proiecte a construit, să vezi dacă locatarii după 10 ani într-un bloc dezvoltat de aceeași companie sunt mulțumiți. Și atunci necesită mai mult timp.
Randamentul poate veni și din preț, și din chirie. Asta nu înseamnă că orice proprietate are potențial.
În același timp investițiile în imobiliare pot fi foarte ușoare și simple dacă investești în indici la bursă sau fonduri mutuale, diviziile de investiții ale băncilor care te reprezintă.
Mai sunt câteva elemente pe care trebuie să le luați în calcul pentru evaluarea unei investiții. În principiu, o cărămidă peste 20 ani e mai veche, fie că e în Primăverii, fie că e pe centura Bucureștiului, dar asta nu înseamnă că valoarea ei e dată doar de vechime, pentru că potențialul de creștere al prețului vine în special din cerere, iar cererea vine și ca urmare a calității. Calitatea unui activ imobiliar nu vine doar din zonă, poziționare, ci și din calitate.
Eu nu investesc ca să mă gândesc cât pot să pierd. Eu investesc ca să mă gândesc dacă această investiție poate să îmi dubleze banii în șapte-opt ani, maximum 10 ani. Și atunci când vorbim de investiții, întotdeauna caut de sus în jos.
Datele ne confirmă că imobiliarele, ca și aurul de altfel, pe termen lung, adică 20 30 de ani, sunt un protector împotriva inflației. Acum scopul nu e să batem pe loc 20 de ani și să ne protejăm doar de inflația. Folosește chiria investind banii lunar în indicele de la bursă sau fonduri mutuale și îi dublezi în 10 ani. Vedeți că dacă randamentul din chirie la imobiliare e doar 4% și folosesc chiria să o reinvestesc în piața de capital și dublez banii la 10 ani, transform un randament de 4% într-unul de 8% și deja îmi vine culoare în obraji.
Ca la 8% chirie dublată prin investițiile din imobiliare, dublată prin investiții la bursă, plus creșterea prețului apartamentului 2-3% pe an, mă duc la 10%, plus inflație 3%, reușesc să fac 7% pe an și uite așa pot să dublez banii în 10 ani.
Iancu Guda a vorbit în podcastul Imobiliarium și despre investițiile în imobiliare pe credit sau în varianta cash, despre diferențele dintre investitori naivi și cei educați, dar și despre emoțiile care ne pot face să luam decizii cu efecte negative din punct de vedere financiar.
